При возникновении спорных ситуаций между банком и заемщиком их противоречия может разрешить только судебное разбирательство. Но обычно до этого не доходит, потому что банки, работающие по ипотечным программам, часто идут навстречу своим заемщикам и предлагают наиболее удобные для сторон варианты, к примеру, отсрочку платежа, если клиент неожиданно потерял работу и находится в поиске новой.

Первым и одним из самых важных шагов к ипотеке является выбор банка и поиск нужной жилплощади.

Проще и надежнее всего обратиться в банк, где вы уже однажды брали кредит (например, на покупку машины или на другие неотложные нужды). Если в этом банке у вас прослеживается положительная кредитная история, можно рассчитывать, что заявка на ипотеку будет рассмотрена в вашу пользу и на особых условиях. Если опыта общения с банками у вас не было, стоит провести собственное исследование и остановиться на том из них, чьи условия окажутся для вас наиболее привлекательными. Имейте в виду, что обязательным пунктом для рассмотрения заявки станет наличие у вас первичного взноса на приобретение квартиры (заметьте, взнос определяется банком). Как правило, заемщику рекомендуется оплатить от 5% до 40% от стоимости приобретаемой квартиры из собственных средств. Так, для Сбербанка России по программе «Молодая семья» (до достижении 30 лет одного из супругов) первичный взнос составит от 10% до 30%, а для банка УралСиб - не менее 20%.

Чем меньше первоначальная сумма платежа, тем больше процентная ставка по кредиту. Очень важно определиться со сроком ипотечного кредита. На данный момент многие банки увеличили сроки кредитования, и теперь они составляют 15-25 лет, а в некоторых случаях доходят до 27-30 лет. Очевидно, что заемщикам удобнее планировать платежи на длительное время, но чем больше сроки выплаты кредита, тем дороже обходится купленная таким образом квартира. В Московском ипотечном агентстве сроки кредитования определены в 10,15,20,30 лет, а в Московском банке реконструкции и развития до 30 лет. Банки разрешают заемщикам досрочно погасить выплаты по ипотечному кредиту - это становится возможным через 6 и 13 месяцев со дня получения кредита.

Обратите внимание на кредитные ставки. В основном на ипотечный кредит в российских рублях распространяются 14 -16% годовых (например, для Банка жилищного финансирования -14%), а на ипотеку в иностранной валюте 10-12% (в Райффайзенбанке - от 10%). Каждый отдельно взятый банк предъявляет свои требования к заемщикам. Например, Сбербанк попросит вас обозначить не менее 2 поручителей. Кроме этого, банки более охотно работают с клиентами, имеющими так называемую «белую» (официальную) зарплату. Тем не менее, если у заемщика «серая», но подтвержденная справкой из бухгалтерии зарплата, это не станет препятствием для рассмотрения его заявки. Обратите внимание, что с неофициальными зарплатами сейчас работают не все банки, предоставляющие программы ипотечного кредитования, и процентные ставки по ним будут больше, нежели по официальным.

После того как вы определились с банком, процентной ставкой, сроком и прочими условиями кредитования, вы можете подавать документы на рассмотрение в банк. Перечень документов можно узнать по телефону, на интернет-сайте, а также при личном посещении банка. Комиссия за рассмотрение заявки не берется, а срок работы с вашими документами до вынесения решения со стороны банка составит приблизительно от 2 до 7 дней. Когда банк примет положительное решение об открытии кредитной линии, сотрудники банка сообщат вам об условиях (сумма и процентная ставка) кредитования.

При определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие виды доходов за последние 2 года, востребованность профессии на рынке и даже наличие или отсутствие карьерного роста.

Затем вам рассчитают сумму ежемесячных выплат до погашения кредита (вы можете самостоятельно рассчитать это на так называемых кредитных калькуляторах, которые есть на сайтах банков).

Далее в течение 3 месяцев вам нужно будет приобрести квартиру. Если поиски квартиры занимают больше 3 месяцев, вам придется заново подавать документы на кредит или же продлевать заявку на его получение. По ипотечному кредиту, возможно, купить как квартиру на первичном рынке (стадия строительства, новое жилье), так и на вторичном рынке жилья. Причем банковские служащие внимательно следят за тем, какую квартиру вы желаете приобрести, соответственно, ваше будущее жилье должно, строго соответствовать выдвигаемым ими требованиям. К примеру, квартира не должна находиться в аварийном состоянии, в доме под снос, в ней недопустимы неузаконенные перепланировки и проблемы с коммунальными системами (электричество, газ, отопление).